Spatial development act

Photovoltaic systems in Bulgaria

«Закон за устрой­ство на тери­то­ри­ята» (ЗУТ) regulates public relations, associated with spatial planning, investment design and construction in Bulgaria. We will consider the impact of this law on the construction of solar power plants.

Content

Territory types
Construction categories
The sixth category
Building permit
Building without permit
Contradictions in the law
Download in PDF format

Territory types

The seventh article of the law describes the territory types and explains the term «urbanized area»:

Чл. 7, ал. 1
Според основ­ното им пред­на­зна­че­ние, опре­де­лено с кон­цеп­ци­ите и схе­мите за про­стран­ствено раз­ви­тие и общите устрой­ствени пла­нове, тери­то­ри­ите в стра­ната са: урба­ни­зи­рани тери­то­рии (насе­лени места, селищни обра­зу­ва­ния и инду­стри­ални пар­кове извън гра­ни­ците на насе­ле­ните места и селищ­ните обра­зу­ва­ния), земе­дел­ски тери­то­рии, горски тери­то­рии, защи­тени тери­то­рии, нару­шени тери­то­рии за въз­ста­но­вя­ване, тери­то­рии, заети от води и водни обекти, и тери­то­рии на транс­порта.

Construction categories

There are six categories of construction, depending on the characteristics, significance, complexity and risks during operation, which are explained in article 137. The first category includes highways, railways, airports, power plants with a capacity of more than 100 megawatt and other objects requiring maximum control.

Power plants with a capacity from 25 to 100 megawatt are classified in the second category of construction, and less than 25 megawatt — in the third category, with the exception of facilities whose construction falls into the sixth category:

Чл. 137
В зави­си­мост от харак­те­ри­сти­ките, зна­чи­мо­стта, слож­но­стта и рис­ко­вете при екс­пло­ата­ция стро­ежите се кате­го­ри­зи­рат, както следва:
1. първа кате­го­рия:
<...>
з) елек­три­че­ски цен­трали и топло­цен­трали с мощ­ност над 100 мега­вата;
<...>
2. втора кате­го­рия:
<...>
ж) елек­три­че­ски цен­трали и топло­цен­трали с мощ­ност от 25 до 100 мега­вата;
<...>
3. трета кате­го­рия:
<...>
д) елек­три­че­ски цен­трали и топло­цен­трали с мощ­ност до 25 мега­вата с изклю­че­ние на обекти за про­из­вод­ство на енер­гия по чл. 147, ал. 1, т. 14;
<...>
6. шеста кате­го­рия — стро­ежите по <...> и чл. 147.

In this way, the construction of a solar power plant can be classified into one of four categories, depending on its capacity and location:

* Objects under Art. 147, par. 1, item 14

The sixth category

In the article 147 an exception has been made for power plants up to 1 megawatt included, using renewable energy sources and located at existing buildings in urbanized areas, including on their roofing and facade structures and on adjacent land plots. Such objects do not require investment project approval:

Чл. 147, ал. 1
Не се изис­ква одоб­ря­ване на инве­сти­ци­онни про­екти за изда­ване на раз­ре­ше­ние за строеж за:
<...>
14. монтаж на инста­ла­ции за про­из­вод­ство на елек­три­ческа енер­гия, топ­линна енер­гия и/или енер­гия за охла­ждане от възоб­но­вя­еми източ­ници с обща инста­ли­рана мощ­ност до 1 МW вклю­чи­телно към съще­ству­ва­щите сгради в урба­ни­зи­ра­ните тери­то­рии, в т. ч. върху покри­вните и фасад­ните им кон­струк­ции и в при­ле­жа­щите им позем­лени имоти;

The law does not provide for a minimum installation capacity that would not require a building permit. As well as that, the conditions in this respect are exactly the same for the production of both electrical and thermal energy. It turns out that the installation of even one photovoltaic module or solar collector for hot water — is classified into the sixth category of construction.

Building permit

The permit for such an installation is issued by the chief architect of the community where the installation of the system is planned. When submitting an application, it is necessary to provide the conclusions of a design engineer and electrical engineer, and in the case of connection to a common power grid — the conclusion of the network operator:

Чл. 147, ал. 2
За стро­ежите по ал. 1, т. 1, 4, 5 и 7 <...>, а в слу­ча­ите по т. 14 — се пред­ста­вят ста­но­вища на инже­нер-кон­струк­тор, на елек­тро­ин­же­нер и/или на инже­нер по топло­тех­ника с чер­тежи, схеми, изчис­ле­ния и ука­за­ния за изпъл­не­ни­ето им и ста­но­вище, с което са опре­де­лени усло­ви­ята за при­съе­ди­ня­ване към раз­пре­де­ли­тел­ната мрежа.

Construction of a power plant according to a project

In addition, in accordance with article 153, when submitting an application, it is necessary to provide a document confirming ownership or an agreement on the assignment of the right to build, as well as a situational plan of the land plot:

Чл. 153, ал. 1
В слу­ча­ите, когато не се изис­ква одоб­ря­ване на инве­сти­ци­о­нен проект, раз­ре­ше­ние за строеж се издава само въз основа на иска­нето за раз­ре­ше­ние и доку­мент за соб­стве­ност, за учре­дено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на спе­ци­а­лен закон. В раз­ре­ше­ни­ето за строеж се впи­сват видо­вете стро­и­телни и мон­тажни работи, които ще бъдат изпъл­нени. За постройки и съоръ­же­ния по чл. 147, ал. 1 към раз­ре­ше­ни­ето за строеж се при­лага ситу­а­ци­онна скица с обо­зна­чени линии на застро­яване, раз­сто­я­ния и висо­чини.

The article 148 describes the need, conditions and procedure for obtaining a building permit:

Чл. 148
(1) Строежи могат да се извър­шват само ако са раз­ре­шени съгласно този закон.
(2) Разреше­ние за строеж се издава от глав­ния архи­тект на общи­ната.
<...>
(4) Разреше­ни­ето за строеж се издава на въз­ло­жи­теля въз основа на одоб­рен тех­ни­че­ски или рабо­тен инве­сти­ци­о­нен проект, когато такъв се изис­ква. <...> Разреше­ни­ето за строеж се издава в 7-дневен срок от постъп­ване на пис­ме­ното заяв­ле­ние, когато има одоб­рен инве­сти­ци­о­нен проект.
(5) Когато въз­ло­жи­тел е лице, което има право да строи в чужд имот по силата на спе­ци­а­лен закон, раз­ре­ше­ни­ето за строеж се издава на въз­ло­жи­теля и на соб­стве­ника на имота. Разреше­ние за строеж в съсоб­ствен имот се издава при спазване на усло­ви­ята и реда на чл. 183.
<...>
(7) Разреше­ние за нов строеж в недви­жим имот, в който съще­ствува неза­ко­нен строеж, не се издава на лицето, извър­шило неза­кон­ния строеж, докато същият не бъде пре­мах­нат или уза­ко­нен.
(8) Одобре­ният инве­сти­ци­о­нен проект, когато такъв се изис­ква, е нераз­делна част от раз­ре­ше­ни­ето за строеж. Влязло в сила реше­ние по оценка на въз­дей­стви­ето върху окол­ната среда (ОВОС) или реше­ние, с което е пре­це­нено да не се извър­шва ОВОС, както и реше­ние за одоб­ря­ване на доклад за без­опас­ност за изграж­дане или рекон­струк­ция на пред­при­я­тие и/или съоръ­же­ние с висок рисков потен­циал или на части от него по реда на Закона за опазване на окол­ната среда, е при­ло­же­ние, нераз­делна част от раз­ре­ше­ни­ето за строеж.
(9) В раз­ре­ше­ни­ето за строеж се впи­сват: 1. всички фак­ти­че­ски и правни осно­ва­ния за изда­ва­нето му; 2. усло­ви­ята, свър­зани с изпъл­не­ни­ето на стро­ежа, вклю­чи­телно <...>

Building without permit

At the same time, for the construction of some objects, it is not required to obtain a permit: gas installations in residential and country houses, retaining walls up to 1.2 m, greenhouses up to 200 m² and many more. A complete list of such installations is given in article 151, and in 2019 the new item № 15 was added to it:

Чл. 151, ал. 1
Не се изис­ква раз­ре­ше­ние за строеж за:
<...>
15. изграж­дане на елек­три­че­ски уредби и инста­ла­ции за ниско напре­же­ние, когато се изграж­дат извън обхвата на инве­сти­ци­он­ния проект за основ­ното застро­яване, раз­по­ло­жени в регу­ла­ци­он­ните гра­ници на имоти — частна соб­стве­ност, отре­дени за инди­ви­ду­ално ниско жилищно застро­яване, до гра­ни­цата на соб­стве­ност на елек­три­че­с­ките съоръ­же­ния;

Let’s analyze this item in detail. The beginning mentions «уредби и инста­ла­ции за ниско напре­же­ние». In fact, any photovoltaic system is a low voltage installation. This follows from the definition given in the Regulation № 1 from May 27, 2010 «За про­ек­ти­ране, изграж­дане и поддъ­р­жане на елек­три­че­ски уредби за ниско напре­же­ние в сгради»:

Чл. 1, ал. 1
С наред­бата се опре­де­лят изис­ква­ни­ята при про­ек­ти­ране, изграж­дане, про­верка и поддъ­р­жане на елек­три­че­ски уредби за ниско напре­же­ние в сгради, захран­вани с про­мен­ливо напре­же­ние до 1000 V с номи­нална честота 50 или 400 Hz или с посто­янно напре­же­ние до 1500 V, нари­чани за крат­кост «елек­три­че­ски уредби в сгради».

In the same Regulation, there is an exception for systems that supply generated electrical energy to the public grid:

Чл. 3
Наредбата не се при­лага за:
<...>
2. елек­тро­раз­пре­де­ли­телни мрежи за обще­ствено снаб­дя­ване с елек­три­ческа енер­гия, както и за елек­тро­про­из­вод­ство и елек­тро­пре­нос в такива мрежи;

The purpose of the land plot, within which the construction of such an electrical installation is planned, must be «частна соб­стве­ност, за инди­ви­ду­ално ниско жилищно застро­яване». In accordance to the article 23 ЗУТ, «ниско жилищно застро­яване» means the height of buildings is not more than 7 or 10 meters:

Чл. 23
(1) Характерът на застро­ява­нето се опре­деля в зави­си­мост от висо­чи­ната на сгра­дите на основ­ното застро­яване, както следва:
1. ниско застро­яване — с висо­чина до 10 м;
2. средно застро­яване — с висо­чина до 15 м;
3. високо застро­яване — с висо­чина над 15 m.
(2) Във вил­ните зони застро­ява­нето е ниско — до 7 m.

A detailed explanation of how the height of buildings is determined is given in article 24 in ЗУТ, but we are not interested in the actual height of buildings, but in the purpose of the land plot. You can check this in the documents for the land plot or in the cadastral map.

Now we need to understand the phrase «до гра­ни­цата на соб­стве­ност на елек­три­че­с­ките съоръ­же­ния». For this we turn to Regulation № 6 from February 24, 2014 «За при­съе­ди­ня­ване на про­из­во­ди­тели и кли­енти на елек­три­ческа енер­гия към пре­нос­ната или към раз­пре­де­ли­тел­ните елек­три­че­ски мрежи», namely to Section VII «Граница на соб­стве­ност на елек­три­че­с­ките съоръ­же­ния»:

Чл.29, ал. 1
Когато елек­три­че­с­ката енер­гия се доставя на кли­ента от съоръ­же­ния на опе­ра­тора на раз­пре­де­ли­тел­ната мрежа на ниво ниско напре­же­ние, гра­ни­цата на соб­стве­ност е изхо­дя­щите клеми на сред­ствата за тър­гов­ско измер­ване или изхо­дя­щите клеми на раз­по­ло­же­ните непо­сред­ствено след тях пред­па­зи­тели или прекъ­свачи.

Thus, we can logically conclude that we do not need a building permit if we plan to build a solar power plant for our own consumption (without supplying energy to the general network), which does not go beyond the boundaries of the ownership of electrical structures and on a land plot intended for «частна соб­стве­ност, ниско застро­яване».

If this is indeed the case, it looks very strange that this is not explicitly stated in the ZUT. From the point of view of the construction process of a solar power plant, it makes no difference whether the generated energy will be supplied to the grid or consumed on site. It is also interesting that for the solar collectors (for heating domestic water) no exceptions have been made.

Contradictions in the law

According to the opinion of many architectors, the «Spatial development act» is very complex and obsolete. It needs to be replaced with a modern building codex that is simpler and more understandable for all participants.

Indeed, sometimes it is very difficult to understand what the authors of the law had in mind, and many of its items can be interpreted in different ways. Some items look surprising at all: for example, why is a permit required for the installation of a solar collector, but for a gas installation (much more dangerous) — it is not needed? In addition, the continuous «supplements» to the law make the intricate structure even more complicated.

We hope that our article has clarified some of the issues related to the construction of photovoltaic plants in Bulgaria, and we believe that over time, a new building codex will be created, which will accelerate, not hinder the development of territories and renewable energy.

Download in PDF format

Here you can download the full version of the Law on Spatial Planning of Bulgaria as amended on July 14, 2020:

Закон за устрой­ство на тери­то­рията